静岡県沼津市(沼津・大岡・片浜・原駅)の不動産情報|沼津市の宅建マイスタークラブ会員のいる店

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営業時間午前8時30分より午後5時まで
電話番号055-923-2950
収益物件ポイント15

1棟収益マンション購入の際に不安を解消します。ご質問下さい。

①Why?物件を購入するのか?(資産形成かそれとも相続対策か)
物件を購入出来そうな人の所に話は来る。
 収益が低い、築年数が古いなどのリスクヘッジが出来るか?立ち退きのノウハウがある。
②購入資金(借入による物件購入かそれとも現金か)
③金融機関の選定 (ローン相談等金融機関をご紹介します。)金利交渉。
④建築会社を選定
⑤購入物件の価格の根拠そして唯一無二の物件価格。
⑥購入目的を明らかにする。家賃収入なのか、最有効利用なのか等を考え物件を選別する。長期保有を考えた上でリフォーム、部材について考える。自社で利用する予定があるなど。
⑦収益の最大化をどう考えるのか。空室を埋めることはもちろんのこと、それ以外に収益を求められるものなのかの検討をします。そして看板等の提案をいたします。
⑧財務分析を行い改善。家賃収入に対する銀行借入返済額の占める割合、経費の比率を考える。(金利上昇リスクを踏まえて変動金利か、固定金利か、元金均等返済か、元利均等返済かの検討をする)
⑨1棟収益マンションを経営する上での分析。確定申告時に経費と出来るものを研究する。利益を選ばれる建物への再投資へと向けることにより収益を最大にするための税務対策をおこなう。
⑩契約書の特約事項等を現在の裁判事例などを参考に作りかえていく。民法の改正を視野にいれた契約書を使っていく。
⑪自分自身が購入後の運用の目途があるのなら、物件の価値は自らがあげることが出来る。
⑫保有時の対策。金利上昇リスクに対する対策、賃料に対する借入返済額の対策等対策を講じることが大事です。
⑬出口戦略。1棟収益マンションを経営していくという観点からすると採算の合わない、対策をしても上手くいかない物件に対しては売却を視野にいれなければならない。
購入と売却を同時に行うことによる対策などを行い、経営をしていくということも必要です。
⑭マンション経営をするということについて自分自身のブレインを持つ。
経営上の悩みについては基本に忠実に微々たるものだと思わず1つ1つこつこつと対策を実行していく。
⑮大家としてコミュニティの形成をどう考えるか?これが1番大事なのですが、入居者様がいつまでも入居していただける態勢を整えること、サービスを考えることが大事なのです。
⑯物件の収益を知り合いの法人の寮として使ってもらえるなどの需要があるなら経営は安定することになる。
⑰セーフティネットの入居者をどう対応するか?
なぜ不動産投資をおすすめするのか?メリットデメリット
メリット
価格を指値したり金利の交渉をしたり収益を増やしたりといったことが出来リスクも管理会社や保険そしてDIYなどによりヘッジ出来る。
デメリット
融資が長期に渡ることと後継者に賃貸経営のマニュアルでノウハウを残しておかないとQ&Aが賃貸という分野だけに多い
天災人災リスクがある。
デッドクロスを予め想定して家賃を生活費と考えないようにしていないとリフォーム費用等が持ち出しになることになる。
収益物件コスト低減提案
①銀行との交渉により金利借入年数を交渉
②リフォームで蛍光灯をLEDへ。電気代削減
収益物件の節税策
①給与+不動産収入-経費が税率区分としてどの区分にあるのか
②消費税・社会保険料や介護保険料があがるかもしれないことを考えておかなくてはならない。
③修繕費と資本的支出
④地震保険控除と地震の家財保険の利用(地震の時の火事は地震保険に入っていないと保険はおりません。

ポイント!
  • 1棟収益マンション購入・保有時のチェックリスト差し上げます

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